第三百七十八章 颠覆地产行业！
第章颠覆地产行业！
这位老师的话，其实不无道理。
将一半的土地用来做绿化和公共设施。
另一半地皮，则拿来建包括地下室在内的四层别墅。
这样总建筑面积，也能达到土地总面积的两倍。
容积率也能达到。
再加上别墅单价高，利润绝对不比盖高层差。
同时小区位置偏僻是不争的事实。
这样看来，盖个没有高层的别墅区，好像是最适合的。
叶辰也觉得有道理。
别墅还真不是那么好住的。
“更别提别墅大面积带来的高昂物业费，也是一种没必要的支出。”
日常清洁什么的，除非请人，不然更是能让一家人累死。
首先便是维护费用高。
整个别墅的各种系统加起来，一年都要消耗大几万。
“但要说人人都买得三四百平米的别墅，那肯定是不大可能的。”
而且别墅不是盖独栋小楼就叫别墅。
坑太多了。
叶辰家以前也阔过。
当初虽然因为叶辰父亲的偏爱，选择了大平层。
“虽说我们学院教职工和子公司员工的收入，都远高于社会平均水平。”
房屋内是需要配套设施的，比如全屋净水系统，全屋新风系统，全屋地暖系统，中央空调等等。
员工每天开车上下班至少几十公里，将大量时间浪费在通勤上，那可太影响工作效率了。
“比如一些普通家庭，只有三四口，他们可能只能住一层，剩下的空间完全浪费。”
但别墅其实也了解过。
的确，盖小区虽然要以经济利益和销售为主要目的。
“那看来还是要盖高层啊……”
“高层和洋房混合型别墅怎么样？”
而叶辰更希望星辰学院的第一个小区，能成为星辰教职工和子公司员工的购房首选。
但若是不装这些，那就不叫别墅了，和乡村的自建房又有什么区别？
居住舒适度没有任何提升。
像是什么楼顶漏水，都得自己负责处理。
“但别墅的日常清洁，维护，却会给他们的生活带来大量的压力。”
可能换一次净水器滤芯就要数千块，一年得换两次。
所以叶辰开口说道：“盖别墅区的确是一个不错的选择。”
盖成别墅区显然是不合适的。
闻言，众位老师若有所思的点了点头。
但星辰学院盖小区的主要目的，还是为了将来学院和公司的搬迁。
这些都是需要不断花钱维护的。
“第一个小区最好能让教职工或者是员工都住进去。”
“但问题在于，这样的房子对于我们学院的总体发展规划好处不大。”
不过这次新年出游，叶辰看了欧洲很多国家的民居。
“因为将来无论是星辰学院，还是我们旗下的子公司，都要搬到对面的新区。”
否则将来星辰学院和公司都搬过去了，附近却没有住的地方。
这就是普通人哪怕买得起别墅，也住不起别墅的原因。
也带给了叶辰一些启发。
叶辰首先先说别墅的问题。
“其次，就算他们买得起，住别墅对大多数普通人来说也是一种负担。”
其次装修费也极其昂贵。
甚至连全屋WiFi这么一个简单的问题，放到别墅上都得投入大量资金。
让员工在附近有房子。
你说可以不装这些？
“也可以盖全洋房社区，这样舒适度更高。”
“我觉得不如全高层，这样可以容纳更多的家庭。”
老师们议论纷纷，各抒己见。
不过建筑专业的主任，看向自家校长。
他觉得自家校长应该是有一些想法的。
众人也很快反应过来，看向校长。
虽说校长是外行。
但在旅游时，他们发现校长对于土木建筑方面的，也了解颇多。
许多专业知识都是信手拈来，可以详实的从风格，建筑工艺，美学，环境学各方面点评旅途中所见到的各种建筑。
但最重要的，还是校长的知识覆盖面极广。
整个土木建筑行业分类很多，校长却好像都有所涉猎。
虽说不至于到让各位大佬惊艳的程度。
但众人也不得不承认，自家校长知识与眼界水平，放在建筑行业绝对算得上是专业了。
在座老师无疑都是行业大佬。
若是在其他地方，根本不会容忍外行指导内行这种事情。
即便是发工资的老板都不行。
但自家校长不是外行，他们自然都愿意听听校长的想法。
……
叶辰察觉到众位老师的目光，便是笑着开口：“我的确有点想法，也不知道符不符合实际，所以请各位老师指正一下。”
“说实话，我对高层和洋房，都不感兴趣。”
“因为这么多次的国外之旅，我发现大多数国家，都未曾太过推崇高层的高密度住宅。”
“还是以独栋为主。”
“高层也有，但更多都是公寓。”
“或许大家会说欧美澳那边地多人少，所以那里的人不用住高层。”
“但问题是，即便以地少人多著称的岛国，也是以独栋为主的，高层也有，但同样也大多是公寓。”
“我们的国土是对方的二十五倍，人口却只是十一倍。”
“明明我们的人均面积更高一些。”
“他们能住自己的房子，那我们是不是也可以这样？”
叶辰首先说了一个让自己一直有些困惑的问题。
一众老师挑了挑眉毛。
都明白了自家校长的意思……
校长这是有盖独栋小住宅的想法啊？
不是别墅那种大面积的。() ()
而是类似村里的自建房。
但单层面积不大，独门独户的那种。
普通人也住得起的那种的。
华夏显然是没有同类型的地产项目。
校长果然有点自己的想法啊。
而对于校长的困惑，在座大佬其实都清楚。
其中一位老师笑着开口：“校长的困惑，我能解释。”
“因为我在我们那个地方，主导过这个行业的发展规划。”
“当时我们什么都落后，而国外都已经经历过我们正处于的阶段，所以跟外面学经验是最简单，最不容易踩坑的。”
“所以当时派了个团队，去学习参考国外的商业住宅规划。”
“但当时外汇紧张，我们这个团队优先级不高，所以申请不到什么钱。”
“最终为了省钱和方便，就选择去了能跟世界接轨的港岛考察，从而学习到了现在的住宅模式。”
“但港岛那里土地太紧张，跟我们内地的情况其实是不同。”
“只是当时我们对世界不够了解。”
“而在定下后，发现这么搞实在是赚钱，便也就一直如此了。”
说到最后，老师有些惭愧的低下了头。
这位老师的话，迎来其他老师的赞同。
显然事实大概就是如此了。
叶辰听着老师的话，心中的困惑被解开。
也越发感慨自家的师资力量，是真的离谱。
连参与这种事情的大佬都有。
不过困惑既然解开了。
那叶辰便是在感谢对方的解惑后，继续说着自己的想法。
“我的确对于高层不太喜欢。”
“无数家庭扎堆在一起，公摊大，如电梯这类的公共资源也更紧张。”
“而且高层老旧后，维护费用也极高。”
“而且邻居间彼此只隔着一个楼板，也很容易在日常生活中产生矛盾。”
“我认为这其实并不适合大多数家庭。”
“说到这里，我想以各位老师的水平，应该都已经猜到我的想法了。”
“没错，我就是想要建独栋，不是别墅那种。”
“而是让大多数普通人也能住的舒适的独栋。”
“单层面积不需要太大，四十平米即可。”
“加上地下室一共四层，一百六十平米。”
“这个面积，足以满足一家五六口人的生活，也不至于清洁压力过大。”
“其次如果需要赡养父母，接父母来住，也有地方。”
“最重要的是能保证彼此都有私人空间。”
“如果是普通高层住宅，大家出了房间那就是公共客厅，老中小三辈人生活习惯不同，很容易彼此产生打扰，影响生活质量。”
“甚至有些老人会不好意思出去，要么天天窝在房间，要么就是直接离开家去小区里遛弯。”
“而独栋住宅彼此各自居住一层，则能很好的保护隐私。”
“起得早睡得浅的老人住在一楼，更方便也更自在。”
“青春期的孩子住在三楼，更不被打扰。大家即在一起生活，又彼此独立，舒适度自然极高。”
“我认为这样的住宅，才能满足现代家庭生活所需。”
叶辰说完，看向各位老师。
而老师们都是一副若有所思的表情。
有老师提问：“校长，请问该如何保证利润？”
叶辰心中早有腹稿，直接开口：“绿化率保证百分之四十即可。”
“这个绿化率，远超国内百分之九十九的小区，足以保证舒适度。”
“再拿出百分之十的空间，盖公共设施和共享设施，例如社区中心，球场，健身器材之类的。”
“剩余百分之五十的面积，盖这种小面积独栋。”
“每个独栋盖四层，总建筑面积达到总土地面积的两倍，容积率依旧是。”
“这也就是说，即便我们以买地的价格直接卖房子，仍然能卖出两倍的价格。”
“但显然不可能按照买地的价格卖房子，这是纯纯做慈善了。”
“更别提还有地下车位的销售收入。”
“所以总体而言，虽然利润率肯定不如容积率更高的高层，但也是有保证的。”
闻言，众位老师挑了挑眉毛，点了点头。
他们觉得可行。
而且国内从来没有类似的，以普通家庭为目标用户的独栋地产项目。
若是能成功，那他们可以说是开了华夏地产行业的先河。
甚至可能扭转整个行业的发展趋势。
这种成就感，无需多言。
而那位方才为叶辰解惑的老师，也是格外的赞同。
毕竟对于他而言。
如今房地产的局面，有他一部分责任。
如果能从自家项目开始变化，那他的心里也会好受很多。
……
不过土木建筑专业的主任却是笑着开口：“校长以普通家庭为目标的独栋建筑设想，的确是可行的。”
“以现在的趋势来看，房产数量已经严重饱和。”
“这种情况下，这类家庭小面积独栋产品，对消费者的吸引力会很大。”
“毕竟我们地处偏僻，如果跟市区郊区的项目没有任何区别，那很难让消费者下定决心选择我们。”
“更别提高层住宅建筑已经够多，的确是到了需要转变的时候。”
“但校长，我得说一个问题。”
“那就是校长您只考虑到了以家庭为主的消费者。”
“却没有考虑到数量越来越庞大的单身青年人群。”
“比如我们星辰学院的学生，他们大多数毕业后，都会在很长一段时间内，处于单身或者是有伴侣，但不结婚的状态。”
“但他们中的很多人，都将会在学院或者子公司工作。”
“所以我认为我们的第一个小区，也应该考虑到他们的需求才是！”
这位老师的话，其实不无道理。
将一半的土地用来做绿化和公共设施。
另一半地皮，则拿来建包括地下室在内的四层别墅。
这样总建筑面积，也能达到土地总面积的两倍。
容积率也能达到。
再加上别墅单价高，利润绝对不比盖高层差。
同时小区位置偏僻是不争的事实。
这样看来，盖个没有高层的别墅区，好像是最适合的。
叶辰也觉得有道理。
别墅还真不是那么好住的。
“更别提别墅大面积带来的高昂物业费，也是一种没必要的支出。”
日常清洁什么的，除非请人，不然更是能让一家人累死。
首先便是维护费用高。
整个别墅的各种系统加起来，一年都要消耗大几万。
“但要说人人都买得三四百平米的别墅，那肯定是不大可能的。”
而且别墅不是盖独栋小楼就叫别墅。
坑太多了。
叶辰家以前也阔过。
当初虽然因为叶辰父亲的偏爱，选择了大平层。
“虽说我们学院教职工和子公司员工的收入，都远高于社会平均水平。”
房屋内是需要配套设施的，比如全屋净水系统，全屋新风系统，全屋地暖系统，中央空调等等。
员工每天开车上下班至少几十公里，将大量时间浪费在通勤上，那可太影响工作效率了。
“比如一些普通家庭，只有三四口，他们可能只能住一层，剩下的空间完全浪费。”
但别墅其实也了解过。
的确，盖小区虽然要以经济利益和销售为主要目的。
“那看来还是要盖高层啊……”
“高层和洋房混合型别墅怎么样？”
而叶辰更希望星辰学院的第一个小区，能成为星辰教职工和子公司员工的购房首选。
但若是不装这些，那就不叫别墅了，和乡村的自建房又有什么区别？
居住舒适度没有任何提升。
像是什么楼顶漏水，都得自己负责处理。
“但别墅的日常清洁，维护，却会给他们的生活带来大量的压力。”
可能换一次净水器滤芯就要数千块，一年得换两次。
所以叶辰开口说道：“盖别墅区的确是一个不错的选择。”
盖成别墅区显然是不合适的。
闻言，众位老师若有所思的点了点头。
但星辰学院盖小区的主要目的，还是为了将来学院和公司的搬迁。
这些都是需要不断花钱维护的。
“第一个小区最好能让教职工或者是员工都住进去。”
“但问题在于，这样的房子对于我们学院的总体发展规划好处不大。”
不过这次新年出游，叶辰看了欧洲很多国家的民居。
“因为将来无论是星辰学院，还是我们旗下的子公司，都要搬到对面的新区。”
否则将来星辰学院和公司都搬过去了，附近却没有住的地方。
这就是普通人哪怕买得起别墅，也住不起别墅的原因。
也带给了叶辰一些启发。
叶辰首先先说别墅的问题。
“其次，就算他们买得起，住别墅对大多数普通人来说也是一种负担。”
其次装修费也极其昂贵。
甚至连全屋WiFi这么一个简单的问题，放到别墅上都得投入大量资金。
让员工在附近有房子。
你说可以不装这些？
“也可以盖全洋房社区，这样舒适度更高。”
“我觉得不如全高层，这样可以容纳更多的家庭。”
老师们议论纷纷，各抒己见。
不过建筑专业的主任，看向自家校长。
他觉得自家校长应该是有一些想法的。
众人也很快反应过来，看向校长。
虽说校长是外行。
但在旅游时，他们发现校长对于土木建筑方面的，也了解颇多。
许多专业知识都是信手拈来，可以详实的从风格，建筑工艺，美学，环境学各方面点评旅途中所见到的各种建筑。
但最重要的，还是校长的知识覆盖面极广。
整个土木建筑行业分类很多，校长却好像都有所涉猎。
虽说不至于到让各位大佬惊艳的程度。
但众人也不得不承认，自家校长知识与眼界水平，放在建筑行业绝对算得上是专业了。
在座老师无疑都是行业大佬。
若是在其他地方，根本不会容忍外行指导内行这种事情。
即便是发工资的老板都不行。
但自家校长不是外行，他们自然都愿意听听校长的想法。
……
叶辰察觉到众位老师的目光，便是笑着开口：“我的确有点想法，也不知道符不符合实际，所以请各位老师指正一下。”
“说实话，我对高层和洋房，都不感兴趣。”
“因为这么多次的国外之旅，我发现大多数国家，都未曾太过推崇高层的高密度住宅。”
“还是以独栋为主。”
“高层也有，但更多都是公寓。”
“或许大家会说欧美澳那边地多人少，所以那里的人不用住高层。”
“但问题是，即便以地少人多著称的岛国，也是以独栋为主的，高层也有，但同样也大多是公寓。”
“我们的国土是对方的二十五倍，人口却只是十一倍。”
“明明我们的人均面积更高一些。”
“他们能住自己的房子，那我们是不是也可以这样？”
叶辰首先说了一个让自己一直有些困惑的问题。
一众老师挑了挑眉毛。
都明白了自家校长的意思……
校长这是有盖独栋小住宅的想法啊？
不是别墅那种大面积的。() ()
而是类似村里的自建房。
但单层面积不大，独门独户的那种。
普通人也住得起的那种的。
华夏显然是没有同类型的地产项目。
校长果然有点自己的想法啊。
而对于校长的困惑，在座大佬其实都清楚。
其中一位老师笑着开口：“校长的困惑，我能解释。”
“因为我在我们那个地方，主导过这个行业的发展规划。”
“当时我们什么都落后，而国外都已经经历过我们正处于的阶段，所以跟外面学经验是最简单，最不容易踩坑的。”
“所以当时派了个团队，去学习参考国外的商业住宅规划。”
“但当时外汇紧张，我们这个团队优先级不高，所以申请不到什么钱。”
“最终为了省钱和方便，就选择去了能跟世界接轨的港岛考察，从而学习到了现在的住宅模式。”
“但港岛那里土地太紧张，跟我们内地的情况其实是不同。”
“只是当时我们对世界不够了解。”
“而在定下后，发现这么搞实在是赚钱，便也就一直如此了。”
说到最后，老师有些惭愧的低下了头。
这位老师的话，迎来其他老师的赞同。
显然事实大概就是如此了。
叶辰听着老师的话，心中的困惑被解开。
也越发感慨自家的师资力量，是真的离谱。
连参与这种事情的大佬都有。
不过困惑既然解开了。
那叶辰便是在感谢对方的解惑后，继续说着自己的想法。
“我的确对于高层不太喜欢。”
“无数家庭扎堆在一起，公摊大，如电梯这类的公共资源也更紧张。”
“而且高层老旧后，维护费用也极高。”
“而且邻居间彼此只隔着一个楼板，也很容易在日常生活中产生矛盾。”
“我认为这其实并不适合大多数家庭。”
“说到这里，我想以各位老师的水平，应该都已经猜到我的想法了。”
“没错，我就是想要建独栋，不是别墅那种。”
“而是让大多数普通人也能住的舒适的独栋。”
“单层面积不需要太大，四十平米即可。”
“加上地下室一共四层，一百六十平米。”
“这个面积，足以满足一家五六口人的生活，也不至于清洁压力过大。”
“其次如果需要赡养父母，接父母来住，也有地方。”
“最重要的是能保证彼此都有私人空间。”
“如果是普通高层住宅，大家出了房间那就是公共客厅，老中小三辈人生活习惯不同，很容易彼此产生打扰，影响生活质量。”
“甚至有些老人会不好意思出去，要么天天窝在房间，要么就是直接离开家去小区里遛弯。”
“而独栋住宅彼此各自居住一层，则能很好的保护隐私。”
“起得早睡得浅的老人住在一楼，更方便也更自在。”
“青春期的孩子住在三楼，更不被打扰。大家即在一起生活，又彼此独立，舒适度自然极高。”
“我认为这样的住宅，才能满足现代家庭生活所需。”
叶辰说完，看向各位老师。
而老师们都是一副若有所思的表情。
有老师提问：“校长，请问该如何保证利润？”
叶辰心中早有腹稿，直接开口：“绿化率保证百分之四十即可。”
“这个绿化率，远超国内百分之九十九的小区，足以保证舒适度。”
“再拿出百分之十的空间，盖公共设施和共享设施，例如社区中心，球场，健身器材之类的。”
“剩余百分之五十的面积，盖这种小面积独栋。”
“每个独栋盖四层，总建筑面积达到总土地面积的两倍，容积率依旧是。”
“这也就是说，即便我们以买地的价格直接卖房子，仍然能卖出两倍的价格。”
“但显然不可能按照买地的价格卖房子，这是纯纯做慈善了。”
“更别提还有地下车位的销售收入。”
“所以总体而言，虽然利润率肯定不如容积率更高的高层，但也是有保证的。”
闻言，众位老师挑了挑眉毛，点了点头。
他们觉得可行。
而且国内从来没有类似的，以普通家庭为目标用户的独栋地产项目。
若是能成功，那他们可以说是开了华夏地产行业的先河。
甚至可能扭转整个行业的发展趋势。
这种成就感，无需多言。
而那位方才为叶辰解惑的老师，也是格外的赞同。
毕竟对于他而言。
如今房地产的局面，有他一部分责任。
如果能从自家项目开始变化，那他的心里也会好受很多。
……
不过土木建筑专业的主任却是笑着开口：“校长以普通家庭为目标的独栋建筑设想，的确是可行的。”
“以现在的趋势来看，房产数量已经严重饱和。”
“这种情况下，这类家庭小面积独栋产品，对消费者的吸引力会很大。”
“毕竟我们地处偏僻，如果跟市区郊区的项目没有任何区别，那很难让消费者下定决心选择我们。”
“更别提高层住宅建筑已经够多，的确是到了需要转变的时候。”
“但校长，我得说一个问题。”
“那就是校长您只考虑到了以家庭为主的消费者。”
“却没有考虑到数量越来越庞大的单身青年人群。”
“比如我们星辰学院的学生，他们大多数毕业后，都会在很长一段时间内，处于单身或者是有伴侣，但不结婚的状态。”
“但他们中的很多人，都将会在学院或者子公司工作。”
“所以我认为我们的第一个小区，也应该考虑到他们的需求才是！”